İşyeri Kira Sözleşmesi

Av. Bilgehan Utku ‘ya verdikleri bilgiler için şimdiden teşekkür ederiz.

İşyeri kira sözleşmesi hakkında mevcut borçlar kanunumuzdaki düzenlemeye göre yeni uygulamalar artık yürürlüğe girmiştir. Nitekim 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzda çatılı iş yeri kiraları başlığı altında düzenlenmiş olan ve yürürlüğü ileri tarihli olan ve uygulamaya geçen kanun maddeleri bulunmaktadır. Buna göre; “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” şeklindeki amir hükümden de görüleceği üzere ilgili maddelerin uygulanması 8 yıl süreyle askıya alınmış ve başlangıcı ise 01.07.2012 olarak belirlenmiştir. Buna göre bu süre 01.07.2020 tarihinde bitmiş olup bundan sonra Türk Borçlar Kanunundaki 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeler artık uygulama alanı bulacaklardır. Bu maddeleri sıralayacak olursak;

Kira İlişkisinin Devri (Türk Borçlar Kanunu madde 323)

Kira ilişkisinin devri– Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi (Türk Borçlar Kanunu madde 325)

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Kira Sözleşmesinin Olağanüstü Feshi

Kira sözleşmesinin olağanüstü feshinde borçlar kanununda yürürlüğe giren yeni hükümler;

Önemli sebepler (Türk Borçlar Kanunu madde 331)

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal
sonuçlarını karara bağlar.

İşyeri Kiralarında Bağlantılı Sözleşme (Türk Borçlar Kanunu madde 340)

İşyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

İşyeri Kiralarında Kiracının Güvence Vermesi (Türk Borçlar Kanunu madde 342)

İşyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu- işyeri kiralarında depozito getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

İşyeri Kiralarında Kira Bedeli (Türk Borçlar Kanunu madde 343)

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat
endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz

İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiracı Aleyhine Düzenlenmesi Yasağı (Türk Borçlar Kanunu madde 346)

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. 
Görüleceği üzere ilgili kanun maddesinin 01.07.2020 tarihinden itibaren geçerli olacağı düşünüldüğünde artık yeni kira sözleşmelerinde muacceliyet şartı konulamaycak ve iş yeri kiralarında bir sonraki ayların kiralarının da ödeneceği hususuna ilişkin anlaşma maddeleri geçersiz olacaktır.

İşyeri Kiralarında Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (Türk Borçlar Kanunu madde 354)

İlgili maddenin 01.07.2020 tarihinden itibaren uygulanmaya başlamasından ötürü artık dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Kira Sözleşmesinin Feshi

Kira sözleşmesinin feshi fesheden tarafın hukuki durumunun belirlenmesi bakımından son derece önemlidir. Özellikle feshin yaratabileceği olumsuzlukların önceden tespiti çok önemlidir. Kira sözleşmesinin hazırlanması, kira kontratının hazırlanması hususları iş yeri kiralarında önemli bir husustur. Bu bakımdan hem iş yeri sahibinin yani kiraya verenin hem de kiracının haklarının kanun çerçevesinde bilinmesi ile buna göre kira kontratı hazırlanması ileride yaşanma ihtimali olan hukuki uyuşmazlıkların önüne geçecektir. Kira sözleşmenin feshi kanundaki hususlar çerçevesinde olağan ya da olağanüstü sebeplerle gerçekleştirilebileceği gibi ikili anlaşmalar ile de sona erdirilebilir. Kiraya veren tarafın haklarını korumanın yanında fedakarlığın denkleştirilmesi ile her iki tarafın da yara almadan bu durumdan çıkması istenen sonucun elde edilmesine olanak tanıyacaktır. İkale sözleşmesi ile taraflar hukuki ve ekonomik haklarını göz önünde bulundurarak bu durumu barışçıl yöntemlerle sona erdirebilecekleri gibi kanundan doğan haklarını kullanarak da kira sözleşmesini sona erdirebilirler. Bizde önemli olan kira sözleşmesinin feshinden önce kira sözleşmesinin imza aşamasında bu sözleşmenin son derece profesyonel hazırlanmasından geçmektedir. Kira sözleşmesi yazılı geçerlilik koşulu gerektiren bir sözleşme türü olmasa da ispat açısından yazılı olarak yapılması ile ileride yaşanması muhtemel hukuki ihtilafların önüne geçilmiş olacaktır. Bir diğer husus ise tabi ki de sözleşmenin iki tarafın da hak ve yükümlülüklerini gözetecek bir biçimde kanuna uygun olarak hazırlanmasından geçmektedir.

Av. Bilgehan UTKU
Web Sitesi: Milhukuk.com
İletişim: Whatsapp